Khamis, Januari 03, 2013

cara cara membeli rumah subsale - part II

-frens sume yg view post ni, jom share link.. tinggalkan link frens kat ruangan comment ye, boleh saye singgah balik blog frens ^_^-


Ok, jom kite sambung part II of cara cara membeli rumah subsale ^__^


Financing (atau di Conventional Bank dipanggil Loan) Application

ok. dalam episod yg lalu (macam drama pulak), aku ade senaraikan list of docs yg bank required yg mana contoh yg aku bagi tu adelah untuk kes aku. lain bank lain peelnye kan.

at the time yg bank ni in-progress of processing my financing application aku tu, bank islam officer tu juga ada mendapatkan title rumah yg aku nak beli ni dan title tu hanya boleh diperoleh di Pejabat Tanah sahaja. tajuk dokumen tu 'Catatan Carian Persendirian' yg ade mencatatkan maklumat rumah yg aku nak beli tu mengikut spesifikasi Pejabat Tanah (nombor plot, kawasan, etc etc) yg aku tak faham sgt hehehe cuma yg aku tau, dokumen tu kena ada. mesti ada mase nak apply financing. caj yg dikenakan oleh pihak Pejabat Tanah untuk carian tu adalah RM60 tapi bijaknye bank islam officer ni, dia caj aku RM150 dan bila aku mintak resit atas nilai tu sbb aku nak claim balik kat lawyer, dia kata 'ni takde resit sbb ni personal'. mase tu aku macam 'ape ke bendenye personal? tak faham...' tp pas dah tengok nilai wang kena bayar yg tertera kat bawah dokumen tu, barulah aku faham... inilah dia bank islam officer...... tapi yelah, takkan sebab nila setitik kita nak rosakkan susu sebelanga kan. so aku cuba menganggap yg lagi RM90 tu upah dan duit minyak motor dia nak ke Pejabat Tanah tu walaupun balik umah tu aku nyumpah nyumpah kat laki aku sbb kene ketuk RM90 tak memasal. hoho.
lepas dah buat financing application dan bila mana aku dah berjaye mendapatkan financing daripada bank berkenaan, aku diberi 1 surat yg diberi nama Letter of Offer (salu orang panggil LO). Jadi dengan LO ini, membolehkan aku dengan yakinnye untuk proceed for the next agenda dalam urusan pembelian rumah subsale yg aku idam idamkan tu hehe.
LO tu kene ditandatangani oleh pemohon dan dipulangkan semula kepade pihak bank tak silap aku dlm mase seminggu cam tu la. then branch bank tu akan hantar ke HQ dia pulak. financing application aku lulus di kala aku sedang bergelut dgn chicken pox.. sadis sgt kan.. so abg la yg tolong p jumpe bank islam officer tu sbb aku habaq kat dia 'sy kene chicken pox ni, encik ok ke kalo sy p office encik? sy tak kisah' dan dia terus terketar ketar ketakutan sbb takut terjangkit chicken pox tu kata 'takpelah.. mintak husband u act on behalf'. hehe. so abg pun p la maghrib maghrib tu anta ke bank islam klang sebab aku ckp kat bank officer tu laki aku abis skola kul 6.35pm, so by 7pm kot baru sampai klang, tu pun kalo atas jambatan kota tu tak jem la. dia kata takpe sbb nak kene submit ari tu jugak. hoho.
mase submit LO yg aku dah sign tu, aku kena sertakan sekali wang yuran untuk pendaftaran wasiat rumah tu. nilai kena bayar tu was RM350. Takaful Malaysia yg buat dan mase tu barulah aku tau Takaful Malaysia tu is one of Bank Islam's subsidiary.
 

 *tutoran percuma ^_^* : kalau kat conventional bank, ie dipanggil loan. macam aku ambik Islamic bank, ie dipanggil financing. tau tak ape beza loan dgn financing? bezanya, loan bermaksud  korang pinjam duit dgn bank (loan=pinjam), dan rumah yg korang nak beli tu akan dicagarkan kepade bank. while financing = pembiayaan, di mana pihak bank membeli dulu rumah tu drpd pemilik lame (utk kes rumah subsale la, kalo rumah baru bank beli dulu drpd pemaju perumahan) dan kendian bank jual pulak rumah tu pd korang pd harga jual yg bank telah tetapkan yg bermaksud bank akan ambik untung daripada beza harga belian dan harga jualan tu. bukan macam conventional bank yg ambik untung drpd riba yg dijana melalui tempoh peminjaman wang. means, dlm Islamic financing, akan ade extra agreement yg kite kene sign, yg mana ikut pemahaman aku, sbb tu lah Islamic financing ni sedikit mahal berbanding conventional loan. tapi takpe.. yg penting halalan toyyiban ^__^


so ok! tu selingan sahaja ^__^


oh ya. lupa nak nyelitkan jugak bahawe, mase aku p kat bank utk financing application tu, bank islam officer tu ade buatkan satu rough calculation sekiranya aku berjaye buat financing dgn diorang. dalam calculation tu, dia akan masukkan current loan/ financing yg aku ade tanpa mengambil kira tanggungan tanggungan yg lain. hasilnya, jumlah hutang nanti mesti tak cecah 50 to 60% of total basic salary. igt igt lupa pulak berapa percent dia ckp aritu, sebab aku kan koje swasta, so bank officer tu pun tak cite detail sgt la. cuma dia just bagi reminder pasal bende ni akan direview oleh HQ dia. CCRIS dan CTOS pun akan review jugak. aku tak risau sgt bab rekod penghutangan aku ni direview oleh pihak yg berkenaan sbb hutang yg tinggal skarang ni cuma financing kereta je. Jadi aku rase dah patut sgt aku mulakan pembayaran hutang baru…..

 
lepas dah dapat LO, kite akan chase lawyer yg kita dah assigned utk buat Sale and Purchase Agreement (ada orang panggil shortform as S & P, ada yg panggil SPA). macam aku, lawyer yg buatkan S & P aku adelah lawyer yg dicadangkan oleh agent bengong tu yg based kat shah alam. Mase aku p buat discussion dgn pihak bank islam, deme cadangkan supaye aku gune lawyer bank je utk buat S & P tu, supaye :

1) memudahkan dan mempercepatkan urusan sbb kedua dua perjanjian (S & P dan Loan Agreement) diuruskan oleh lawyer yg sama.

2) most likely dapat diskaun sikit kot. yg tu aku tak sure sbb pasal duit ni, susah nak jangka.

3) sure sure lawyer bagi pihak aku dan lawyer bagi pihak vendor (tuan punya rumah yg aku nak beli ni) adalah 2 entiti yg tidak sama hehe maka memudahkan urusan tuntutan, ketidakpuasan hati dan sebagainya. macam kes aku skarang ni, lawyer aku dan lawyer vendor adalah orang yg sama, jadi ada conflict of interest kat situ. kejap kang macam dia bela aku, kejap kang macam dia bela vendor. jadi hak kita sebagai pembeli tak terpelihara sepenuhnya.


lepas dah diberi rough explanation by the bank officer dan after googling some info, aku and abg memang dah decided nak guna lawyer bank untuk buat S & P, dan lawyer bank tu pun dah siap call aku tanye nak tak diorang ambik kes aku. aku mintak diorang bagi sebutharga dulu tapi malangnya sampai ke sudah tak dihantarnye.

at the same time, aku bgtau jugak pada agent bengong tu yg aku nak guna lawyer yg bank recommend instead of lawyer yg dia recommend. punyelah hangin dia, macam satu kemestian pulak aku kene guna khidmat lawyer yg dia suggest tu. dia boleh kata ‘ala tau kenapa bank tu suggest lawyer diorang? diorang dpt portion la tu’. boleh? so what? ade aku kesah ke? macam lah ko tu suggestkan lawyer tu, ko tak dpt portion... dalam pade aku menyampah menyampah tu, aku akur jugak la sebab harap bile aku tak berkeras nak guna lawyer lain, cepatlah sikit progress penyiapan S & P tu nanti. tapi nan ado jugak la...

so end up, S & P aku dibuat oleh lawyer yg berinitialkan RNA ni.

aku tak pukul rata mengatakan sume lawyer adelah tidak boleh dipercayai ye kawan kawan ^_^ adik ipar aku sendiri seorang lawyer.. tapi, based on my experience ini, kalau aku boleh lakukan sesuatu tanpa khidmat lawyer, akan ku ikhtiarkan hoho

nama penuh dia korang boleh cube google la, boleh jumpe kot. dan baik buruk lawyer ni akan aku ceritekan di kendian ari hehe.

Property Valuation Report


dlm mase yg sama, pihak bank telah mencarikan property valuer utk anggarkan value umah tu. kirenye, kalo katekan pihak valuer kata nilai rumah tu sebenarnye tak cecah 134K, katekan dia kate nilai rumah tu sebenarnye cuma 124K sahaja, so financing aku yg bakal diluluskan adelah 90% daripada 124K sahaja la. diorang akan revise balik LO tu berdasarkan report yg dikeluarkan oleh pihak property valuer. tapi kata bank islam officer tu, salunye nilai yg property valuer tu bg takkan lari dari nilai yg tertulis dalam Letter of Offer to Sell Property yg kite signed mula mula skali mase decided nak beli rumah (yg aku signed dgn vendor aka tuan rumah lama tu). dia kata tu semacam satu syarat bile kite nak beli subsale property kat Malaysia ni. SOP deme dah letak macam tu, so ikutkan saje la.
no such thing as free valuation ye kawan kawan ^__^


macam kes aku, actually harga bukak yg vendor tu letak was 145K, then aku mintak kurang through agent  bengong tu dan dia kata vendor kasi 135K je. actually aku tak expect pun kurang 10K mungkin sbb aku first timer kan, jadi aku expect dpt kurang 4K 5K camtu. so bile die bagi kurang 10K, aku jadi semakin berani untuk mintak lagi kurang. hehe. bukan nak jadi ibarat diberi betis nakkan paha, tapi yelah, kalau ada ruang dan peluang nak berjimat, kenapa tidak kan? selepas beberapa jam kendian, sms aku dibalas oleh agent bengong tu (seolah olah dia takes time nak berbincang la konon dengan vendor tu) dan dia kata 'vendor kata last 134K je, sbb ni groundfloor' hoho. yo lah yo lah. sebab bila aku calculate balik nilai 135K tu bahagi kaki persegi rumah tu, kire standard la kot utk apartment value. so bila dapat 134K tu, alhamdulillah la.


jadi, aku pun tak sure kalo misalkata aku tak pandai nak nego pricing, dan aku terima je bulat bulat nilai 145K tu, mungkin property valuer tu akan buat report dia dengan nilai 145K jugak kot... hehe

untuk valuation process tu, aku kene tarok RM640. mintak diskaun, tak dapat walau sesen pun. hampeh sgt valuer company yg bername Transasia ni, untuk nama penuh korang boleh klik klik google hehe. pastu pulak, bila aku kata nak bayar through money transfer, ade ke patut staff dia yg handle kes aku tu bagi nombor akaun personal dia? aku mintak no akaun syarikat dia kata takda, so aku kata takpelah, jumpe kat bank islam klang la nnt sebab ofkoz la aku sgt tidak percaya. pastu budak valuer tu macam bengang kot, so dia kata dia tak free at the time yg aku suggest utk jumpe kat bank islam klang tu. so dia passkan report tu pada bank islam officer tu, tapi meletakkan syarat ‘report tu takkan release selagi puan tak bayar ye’, boleh? macamlah aku ni ade ruang dan peluang nak buat cam tu. aku pun tau mestilah kene bayar dulu baru dapat report. apapepun, terima kasih banyak banyaklah Transasia wei, tolong valuekan rumah tu sama dengan nilai yg aku submit kat bank.
ok penat taip panjang panjang. untuk kisah selanjutnya, nanti aku story kat part III plak eh (entah bila tak tau huhu)

1 ulasan:

  1. saya, Muhammad Zaid, peguam dari Hikmah Khalid & Co. boleh menguruskan jual beli rumah/ hartanah.

    sila hubungi saya di 019-4512699 (call/sms/whatsapp) atau emel zaidhkc@gmail.com

    terima kasih.

    BalasPadam